Acheter en Espagne, région par région
Costa Blanca, Costa del Sol, Baléares, Valence… Chaque région a ses prix, ses impôts et ses pièges. Ce guide les compare, pour que vous choisissiez en connaissance de cause.
Costa Blanca, Costa del Sol, Baléares, Valence, Murcie, Canaries : les vraies différences, pour choisir avec la tête autant qu'avec le cœur.
Le choix de la région pèse plus lourd que le choix de la maison : il fixe le climat, les prix, l'impôt d'achat et le style de vie. Quatre critères permettent de trancher sans se tromper.
Les trois points à retenir
- Le climat d'hiver : seules la Costa del Sol, la Costa Blanca sud, Murcie et les Canaries offrent de vrais hivers doux ; le reste de la côte connaît des mois frais.
- L'accès depuis la France : vols directs, fréquence hors saison, distance aéroport-maison ; un vol quotidien change la vie d'une résidence secondaire.
- Le budget total : prix au mètre carré et impôt d'achat varient ensemble ; 7 % d'ITP en Andalousie contre 10 % à Valence, cela compte.
Le critère que tout le monde oublie : la vie hors saison. Une station qui ferme en novembre est un mauvais choix pour une retraite, et un excellent choix pour des vacances d'été. Décidez l'usage avant la région.
La Costa Blanca est le marché le plus vaste et le plus accessible d'Espagne pour les acheteurs français. Mais nord et sud sont deux mondes : paysages, prix et ambiance n'ont rien à voir.
Les trois points à retenir
- Costa Blanca nord (Dénia, Jávea, Moraira, Altea) : relief, criques, villas dans la pinède, prix soutenus, clientèle européenne établie.
- Costa Blanca sud (Torrevieja, Orihuela Costa, Pilar de la Horadada) : plat, ensoleillé, résidences récentes, prix très accessibles, forte densité.
- Entre les deux, Alicante et sa périphérie : une vraie ville, l'aéroport à portée, un marché d'appartements dynamique.
À savoir : la Costa Blanca est en Communauté valencienne, donc ITP à 10 % sur l'ancien. Le prix doux du sud s'accompagne d'un impôt d'achat plus lourd qu'en Andalousie voisine.
L'Andalousie combine le climat le plus doux du continent, l'impôt d'achat le plus bas des grandes régions côtières (7 %) et une variété de marchés qui va de Marbella aux villages blancs.
Les trois points à retenir
- Costa del Sol ouest (Marbella, Estepona, Benahavís) : luxe international, golfs, prix élevés, marché très liquide.
- Málaga et l'est (Nerja, Torrox, Almuñécar) : ville dynamique, côte plus authentique, prix intermédiaires.
- L'intérieur (villages blancs, Ronda, Axarquía) : maisons de caractère et fincas à prix doux, mais gare aux constructions irrégulières.
L'atout fiscal andalou : ITP unique à 7 %, l'un des plus bas d'Espagne. Sur un bien à 350 000 €, c'est plus de 10 000 € d'économie par rapport à Valence.
Majorque, Minorque, Ibiza : des îles au marché tendu, aux prix élevés, à la fiscalité progressive et aux règles d'urbanisme et de location parmi les plus strictes d'Espagne. Un achat qui se prépare autrement.
Les trois points à retenir
- Les prix : parmi les plus élevés d'Espagne, avec une rareté structurelle du foncier constructible ; Majorque offre le plus de diversité, Ibiza les prix les plus extrêmes.
- La fiscalité : ITP progressif de 8 % à 13 % selon le prix, nettement plus lourd que sur le continent pour les biens chers.
- Les règles : protection du territoire, licences touristiques très encadrées, restrictions locales ; tout projet locatif se vérifie avant l'offre.
Réalité du marché insulaire : les meilleurs biens se vendent en réseau avant d'être publiés. Sans relais local, on visite ce que les autres ont refusé.
Entre la Costa Blanca et l'Andalousie, deux marchés attirent de plus en plus d'acheteurs français : la ville de Valence pour sa vie urbaine, la région de Murcie pour son soleil et ses prix.
Les trois points à retenir
- Valence ville : la troisième ville d'Espagne, plages urbaines, culture, aéroport, prix encore raisonnables pour une métropole ; idéale pour vivre à l'année.
- Murcie et la Costa Cálida (Cartagena, La Manga, Mazarrón, Águilas) : climat semi-désertique, mer chaude, prix parmi les plus bas de la côte, ITP à 8 %.
- Castellón et l'Azahar (Peñíscola, Oropesa, Benicàssim) : la Méditerranée familiale à petits prix, saison plus courte.
Le compromis murcien : des budgets que la Costa Blanca n'offre plus, un impôt d'achat intermédiaire (8 %), mais une desserte aérienne plus limitée hors saison. À peser selon la fréquence de vos séjours.
La Catalogne a son propre marché, sa propre fiscalité (ITP progressif) et ses spécificités linguistiques. Nous la traitons sur un site dédié, avec une équipe installée sur place depuis quinze ans.
Les trois points à retenir
- Costa Brava, Costa Dorada, Barcelone et Maresme : rendez-vous sur achetermalincostabrava.com pour le guide complet et l'accompagnement local.
- Fiscalité catalane : ITP progressif à partir de 10 %, plus lourd sur les biens chers ; un budget catalan se calcule différemment.
- Ce guide-ci se concentre sur le reste de l'Espagne : Costa Blanca, Costa del Sol, Andalousie, Baléares, Valence, Murcie, Canaries.
Une seule équipe, deux sites : quel que soit votre point d'entrée, vous parlez aux mêmes personnes. Nous vous orientons vers le bon guide selon la région visée.
Printemps perpétuel, fiscalité spécifique et vols de quatre heures : les Canaries sont un marché à part entière, différent des Baléares comme du continent.
Les trois points à retenir
- Le climat : le seul d'Espagne à garantir 20 degrés en janvier ; Tenerife sud et Gran Canaria sud sont les zones les plus recherchées.
- La fiscalité : ITP à 6,5 % sur l'ancien, IGIC (TVA locale) à 7 % sur le neuf au lieu de l'IVA à 10 % ; un régime avantageux.
- Les contraintes : quatre heures de vol, marché locatif touristique très réglementé, réseau local indispensable.
Pour qui : ceux qui fuient l'hiver plusieurs mois de suite. Pour des week-ends, la distance disqualifie les îles.
À vingt ou trente minutes des plages, les prix baissent fortement et les biens de caractère apparaissent. Mais l'arrière-pays a ses propres règles, surtout en urbanisme.
Les trois points à retenir
- Le gain : maisons plus grandes, terrain, authenticité, prix parfois divisés par deux par rapport au front de mer.
- Le risque : constructions irrégulières et terrains rustiques, fréquents dans l'intérieur andalou et valencien ; vérification urbanistique obligatoire.
- Le quotidien : voiture indispensable, services parfois éloignés, isolement possible hors saison.
Le bon compromis : les villages de deuxième ligne, à quinze minutes de la mer, avec commerces et vie locale. Ils cumulent souvent prix doux et vraie vie à l'année.
Quand le cœur balance, une grille de dix critères notés remplace avantageusement les impressions de vacances. Nous l'utilisons avec chaque client indécis.
Les trois points à retenir
- Critères de vie : climat d'hiver, accès aérien, services à l'année, communauté francophone, santé, bruit et saisonnalité.
- Critères financiers : prix au mètre carré, ITP régional, coût de possession, potentiel locatif, liquidité à la revente.
- Pondérez selon votre usage réel, notez chaque région, et regardez le résultat sans tricher.
Ce que la grille révèle souvent : la région rêvée perd sur l'accès ou le budget, et une région jamais envisagée gagne. C'est le moment de la visiter.
Parce que la station de vos vacances d'août et celle de février sont deux endroits différents. Un séjour en basse saison est la meilleure assurance contre le mauvais choix de lieu.
Les trois points à retenir
- Vérifiez ce qui reste ouvert : commerces, restaurants, médecins, transports.
- Écoutez le silence, ou le bruit : chantiers, vent, trafic, immeubles vides.
- Testez l'accès réel : fréquence des vols, état des routes, temps de trajet.
Le bonus : hors saison, les vendeurs sont plus disponibles et souvent plus négociables. Le calendrier de visites idéal est celui que les touristes évitent.
L'impôt d'achat change d'une communauté autonome à l'autre. Ce que cela fait à votre budget, chiffres à l'appui.
L'ITP, l'impôt payé par l'acheteur d'un bien ancien, est fixé par chaque communauté autonome. Résultat : sur le même bien au même prix, la facture varie de 6,5 % à plus de 10 % selon l'adresse.
Les trois points à retenir
- Taux fixes : Andalousie 7 %, Murcie 8 %, Communauté valencienne 10 % (11 % au-delà d'un million), Canaries 6,5 %, Madrid 6 %.
- Barèmes progressifs : Baléares (8 à 13 %) et Catalogne (à partir de 10 %), plus lourds sur les biens chers.
- S'ajoutent partout le notaire, le registre et les frais de dossier, à peu près identiques d'une région à l'autre.
Le réflexe budget : ne comparez jamais deux biens de deux régions sur leur prix affiché. Comparez leur coût total, impôt inclus. L'écart peut dépasser 12 000 € sur un bien à 400 000 €.
L'ancien paie l'ITP régional, le neuf paie l'IVA nationale à 10 % plus un droit de timbre régional. Selon la région, l'avantage bascule d'un côté ou de l'autre.
Les trois points à retenir
- Neuf : IVA 10 % (7 % d'IGIC aux Canaries) + AJD de 1,2 à 1,5 % selon la région, soit 11,2 à 11,5 % au total.
- Ancien : ITP régional seul, de 6,5 à 10 % sur la plupart des côtes, progressif aux Baléares.
- En Andalousie, l'ancien est fiscalement avantagé de plus de 4 points ; à Valence, neuf et ancien se valent presque.
Au-delà de l'impôt : le neuf apporte garanties décennales, performance énergétique et absence de travaux ; l'ancien apporte l'emplacement et le caractère. L'impôt n'est qu'un des termes de l'équation.
Le même budget de 400 000 € tout compris n'achète pas le même prix de bien selon la région. Voici la règle de calcul et trois exemples concrets.
Les trois points à retenir
- Frais fixes partout : notaire et registre 1 à 1,5 %, gestoría et démarches quelques centaines d'euros, avocat selon accompagnement.
- Frais variable : l'ITP régional, de 6,5 à 10 % (progressif aux Baléares).
- Total : 8,5 à 12 % du prix selon la région ; le prix cible se déduit en divisant le budget global par 1,085 à 1,12.
Exemple : 400 000 € tout compris permettent de viser un bien à environ 366 000 € en Andalousie, 357 000 € à Valence. Neuf mille euros de bien en plus, pour la même enveloppe.
Deux impôts récurrents pour un propriétaire non-résident : l'IBI, taxe foncière communale, et l'IRNR, l'impôt sur un revenu fictif que le fisc espagnol attribue à toute résidence secondaire, louée ou non.
Les trois points à retenir
- IBI : taux communal (0,4 à 1,1 %) appliqué à la valeur cadastrale ; de quelques centaines à plus d'un millier d'euros selon la commune et le bien.
- IRNR sur revenu imputé : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l'UE ; à déclarer chaque année via le modèle 210, sans avis préalable.
- Si vous louez : les loyers réels se déclarent à la place du revenu imputé pour les périodes louées, charges déductibles pour les résidents de l'UE.
L'oubli qui coûte cher : l'IRNR ne fait l'objet d'aucun avis d'imposition. L'administration attend votre déclaration spontanée ; les rappels arrivent des années plus tard, avec pénalités. Confiez-le à une gestoría.
Depuis 2022, l'ITP se calcule sur le prix payé ou sur la valeur de référence publiée par le cadastre, si celle-ci est plus élevée. Une bonne négociation peut ainsi ne pas réduire l'impôt.
Les trois points à retenir
- La valeur de référence est fixée chaque année par le cadastre, bien par bien, à partir des transactions de la zone.
- Si elle dépasse votre prix d'achat, l'ITP (et l'AJD) se calculent sur elle ; le fisc n'a plus besoin de contester votre prix.
- Elle se consulte gratuitement en ligne avec la référence cadastrale : nous la vérifions avant chaque offre.
Le cas typique : un bien à rénover acheté 200 000 € dont la valeur de référence est de 240 000 €. L'ITP porte sur 240 000 €. Il existe une procédure de contestation, longue et incertaine ; mieux vaut savoir avant.
Contrairement à l'ITP, ces frais sont encadrés par des barèmes nationaux dégressifs : ils pèsent proportionnellement plus sur les petits prix et se tassent au-delà.
Les trois points à retenir
- Notaire : barème officiel selon le prix, plus pages et copies ; de 600 à 1 500 € pour la plupart des achats.
- Registre de la propriété : inscription de l'acte, environ la moitié des frais notariaux.
- Gestoría : la structure qui liquide l'impôt et dépose l'acte, quelques centaines d'euros.
Qui choisit le notaire ? L'acheteur, puisqu'il paie. Un notaire habitué aux acheteurs étrangers fluidifie la signature ; nous en connaissons dans chaque région.
Cet impôt communal sur la hausse de valeur du terrain est dû par le vendeur. Mais dans certaines régions, l'usage local ou le contrat tentent de le reporter sur l'acheteur.
Les trois points à retenir
- La loi désigne le vendeur comme redevable ; c'est la règle par défaut dans toute l'Espagne.
- Attention aux contrats d'arras qui prévoient « frais selon la loi » suivi d'une clause reportant la plusvalía sur l'acheteur : à refuser.
- Vendeur non-résident : la commune peut se retourner contre le bien ; vérifiez que la plusvalía est provisionnée à l'acte.
Point de négociation : un vendeur qui demande à l'acheteur de payer sa plusvalía demande en réalité une hausse de prix déguisée. Chiffrez-la et négociez-la comme telle.
Les non-résidents sont imposables sur leur patrimoine situé en Espagne au-delà d'un abattement, avec des règles qui varient selon la région et un impôt de solidarité national qui prend le relais là où les régions exonèrent.
Les trois points à retenir
- L'abattement de base est de 700 000 € par personne sur le patrimoine espagnol net ; en dessous, rien à payer.
- Certaines régions (Andalousie, Madrid) ont neutralisé leur impôt sur la fortune ; l'impôt de solidarité national s'applique alors au-delà de 3 millions.
- Un couple qui achète à parts égales double l'abattement : deux fois 700 000 €.
Pour la grande majorité : une résidence secondaire de moins de 700 000 € par personne n'est pas concernée. Au-delà, un fiscaliste franco-espagnol s'impose avant l'achat.
Le bien espagnol n'échappe pas au fisc français : compte bancaire à l'étranger, revenus locatifs et, le cas échéant, IFI. La convention fiscale évite la double imposition, pas la double déclaration.
Les trois points à retenir
- Compte espagnol : formulaire 3916 chaque année, sous peine d'amende par compte et par an.
- Loyers : déclarés en France avec crédit d'impôt égal à l'impôt espagnol ; le revenu imputé espagnol, lui, ne se déclare pas en France.
- IFI : le bien entre dans le patrimoine immobilier mondial si celui-ci dépasse 1,3 million net.
Le geste de deux minutes : cocher la case comptes à l'étranger. L'amende pour oubli est de 1 500 € par compte et par année non déclarée.
À la revente, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc espagnol pour le compte du vendeur non-résident, en acompte sur l'impôt de plus-value. Le solde se régularise ensuite.
Les trois points à retenir
- La plus-value des non-résidents de l'UE est imposée à 19 % ; base : prix de vente moins prix d'achat et frais, travaux justifiés déductibles.
- La retenue de 3 % est un acompte : si l'impôt réel est inférieur, le trop-perçu se réclame ; s'il est supérieur, le solde se paie.
- Côté France, la plus-value se déclare également, avec crédit d'impôt conventionnel.
Le conseil dès l'achat : archivez toutes vos factures (achat, frais, travaux avec licences). Chaque justificatif réduit la plus-value future ; ceux qu'on n'a pas gardés n'existent pas.
Constructions irrégulières, loi des côtes, achats sur plan, licences touristiques : les risques ne sont pas les mêmes partout.
Des dizaines de milliers de maisons rurales andalouses ont été bâties sans permis sur des terrains non constructibles. Certaines sont régularisables, d'autres jamais. Savoir dans quelle catégorie tombe le bien convoité est la vérification numéro un.
Les trois points à retenir
- Le cadre : la réglementation andalouse permet de reconnaître certaines constructions anciennes en situation d'« asimilado a fuera de ordenación » (AFO/DAFO), sans les rendre légales pour autant.
- Ce que l'AFO permet : inscription au registre, raccordements aux réseaux, vente ; ce qu'il interdit : agrandir, reconstruire, parfois même rénover lourdement.
- Ce qui ne se régularise pas : constructions récentes, en zone protégée, ou faisant l'objet d'une procédure d'infraction en cours.
Le réflexe absolu : avant toute offre sur un bien rural en Andalousie, obtenir de la mairie un certificat de situation urbanistique. Une belle finca sans papiers vaut le prix du terrain, pas celui de la maison.
La Ley de Costas protège le littoral espagnol par des bandes de terrain où la propriété privée est limitée ou temporaire. Une maison les pieds dans l'eau peut ne pas être tout à fait à vous.
Les trois points à retenir
- Le domaine public maritime-terrestre : plages et zones sous influence de la mer appartiennent à l'État ; les constructions qui s'y trouvent ne sont que des concessions à durée limitée.
- La servitude de protection : bande de 100 mètres (20 mètres en zone urbaine ancienne) où construire, agrandir ou changer d'usage est très restreint.
- Avant toute offre en front de mer : vérifier la ligne de délimitation officielle et la situation exacte du bien par rapport à elle.
Le cas à connaître : des immeubles entiers du littoral sont en concession, avec une échéance. Le prix doit refléter ce que vous achetez réellement : un droit temporaire, pas une propriété perpétuelle.
La Costa Blanca et la Costa Cálida sont les capitales espagnoles du neuf sur plan. Le cadre légal protège bien l'acheteur, à condition de vérifier que le promoteur l'applique.
Les trois points à retenir
- La loi impose que chaque versement avant livraison soit garanti par un aval bancaire ou une assurance : exigez le document, pas la promesse.
- Vérifiez le permis de construire définitif, la propriété du terrain par le promoteur et l'absence d'hypothèque bloquante.
- Le contrat doit fixer date de livraison, pénalités de retard, spécifications techniques annexées et sort des acomptes en cas de défaillance.
Le piège classique : les versements sur un compte non dédié, sans aval. En cas de faillite du promoteur, sans garantie, l'argent est perdu. Cette vérification prend une heure et protège 30 % du prix.
La classification du terrain détermine ce qu'on peut y construire, y agrandir et parfois y habiter. Un terrain rustique n'est pas un terrain constructible, quoi qu'en dise l'annonce.
Les trois points à retenir
- Urbain : constructible selon le plan local, raccordé aux réseaux, extensible dans les limites du plan.
- Rustique : vocation agricole ou naturelle ; construire y est en principe interdit, sauf exceptions très encadrées (grandes parcelles, usages agricoles).
- Une maison existante sur terrain rustique est un cas à part : légale si autorisée à l'époque, irrégulière sinon ; à vérifier document à l'appui.
Méfiance sur un mot : « parcela edificable » ou « con posibilidad de construir » dans une annonce de terrain rustique. Demandez la classification officielle à la mairie, pas à l'agence.
Louer aux vacanciers exige une licence régionale, un numéro d'enregistrement national et, de plus en plus, l'accord de la copropriété. Les règles diffèrent radicalement d'une région à l'autre.
Les trois points à retenir
- Andalousie : régime historiquement ouvert, mais les grandes villes et certaines communes contingentent désormais ; le règlement de copropriété peut interdire l'activité.
- Communauté valencienne : licence et compatibilité urbanistique délivrées par la mairie ; moratoires dans plusieurs villes, dont Valence.
- Baléares : régime le plus strict, licences contingentées par zone, interdiction fréquente en immeuble collectif.
Depuis 2025 : un numéro d'enregistrement national est obligatoire pour toute annonce sur les plateformes, en plus de la licence régionale. Un bien « avec licence » doit désormais aussi être enregistrable au niveau national.
Extrait du registre de la propriété, la nota simple révèle le propriétaire réel et les charges inscrites sur le bien. Elle s'obtient en ligne en quelques minutes et se lit avant tout engagement.
Les trois points à retenir
- Elle identifie le titulaire légal, la description officielle du bien et ses surfaces enregistrées.
- Elle liste hypothèques, saisies, servitudes, affections littorales ou urbanistiques inscrites.
- Elle se demande à nouveau juste avant le contrat d'arras et juste avant l'acte : une charge peut s'inscrire entre-temps.
À croiser toujours : nota simple, cadastre et réalité du terrain. Une différence de surface ou une annexe absente du registre est un signal, pas un détail.
Le certificat d'habitabilité est exigé pour vendre et pour ouvrir les compteurs dans certaines régions seulement : Communauté valencienne, Baléares et Catalogne notamment. Ailleurs, la licence de première occupation joue ce rôle.
Les trois points à retenir
- Valence, Baléares, Catalogne : cédula ou licence d'occupation en cours de validité exigée à la vente et par les compagnies d'eau et d'électricité.
- Andalousie, Murcie : pas de cédula, mais la licence de première occupation (LPO) et, pour l'ancien, l'absence d'infraction urbanistique.
- Dans tous les cas : un document manquant ou expiré se négocie avant l'offre, avec son coût et son délai de régularisation.
Le cas courant : un appartement des années 70 sur la Costa Blanca dont la cédula a expiré. Renouvelable si le logement est aux normes, parfois après travaux. Le savoir avant change la négociation.
Sur la côte, la plupart des appartements sont en résidence avec piscine et jardins : les charges et les décisions de la comunidad pèsent lourd dans le coût réel du bien.
Les trois points à retenir
- Exigez le certificat du syndic (administrador) attestant que le vendeur est à jour : les dettes de l'année en cours et des trois précédentes suivent le bien.
- Lisez les procès-verbaux des deux dernières assemblées : travaux votés, litiges, dérogations, et surtout position sur la location touristique.
- Vérifiez l'existence de l'inspection technique du bâtiment pour les immeubles anciens et l'état du fonds de réserve.
Spécificité des résidences balnéaires : des charges élevées (piscines, jardins, sécurité) et des assemblées où les non-résidents, majoritaires, votent par procuration. Faites-vous représenter, ou les décisions se prendront sans vous.
Le contrat d'arras réserve le bien contre un acompte, sans délai de rétractation. Sa valeur pour vous tient entièrement aux conditions que vous y aurez fait écrire.
Les trois points à retenir
- Condition de financement : si le prêt est refusé, l'acompte vous est restitué ; sans cette clause, il est perdu.
- Conditions documentaires : obtention par le vendeur des documents manquants (cédula, licence, certificat de copropriété) avant l'acte, sous peine de résolution.
- Régime des arras clairement qualifié (penitenciales), date limite réaliste, répartition des frais conforme à la loi.
Ne signez jamais un arras d'agence « standard » sans relecture : il est rédigé pour sécuriser la vente, pas votre achat. Les protections absentes du contrat n'existent pas.
Trois professions interviennent, avec des rôles que les acheteurs français confondent souvent. Aucune ne fait le travail de l'autre, et aucune ne fait celui du chasseur immobilier.
Les trois points à retenir
- Le notaire authentifie l'acte et en vérifie la légalité formelle ; il ne conseille pas individuellement et n'enquête pas sur le bien.
- L'avocat vérifie le bien, rédige ou relit les contrats, sécurise la transaction ; recommandé, non obligatoire.
- La gestoría exécute les formalités : liquidation des impôts, dépôt au registre, transferts de contrats.
Et le chasseur immobilier ? Il trouve, filtre, négocie et coordonne tous les autres. Chez nous, la validation juridique de chaque transaction est intégrée : vous n'avez pas à assembler l'équipe vous-même.
Prêt non-résident, apport, NIE, compte bancaire, circuit des fonds : la mécanique financière d'un achat en Espagne.
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents européens, à des conditions plus prudentes que pour les locaux : quotité limitée, apport élevé, dossier de revenus français complet.
Les trois points à retenir
- Quotité : 60 à 70 % du prix ou de la valeur d'expertise si elle est inférieure ; les résidents obtiennent jusqu'à 80 %.
- Durée et taux : jusqu'à 20 ou 25 ans selon l'âge en fin de prêt ; taux fixes ou variables indexés Euribor.
- Dossier : bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés bancaires, crédits en cours ; taux d'effort global plafonné, mensualités françaises comprises.
Le calendrier à prévoir : expertise, offre ferme (FEIN) et délai légal de réflexion de dix jours ajoutent un à deux mois au parcours. Le contrat d'arras doit prévoir la condition de financement.
Beaucoup de nos clients financent leur achat espagnol depuis la France et achètent comptant en Espagne. Ce n'est pas toujours possible, mais quand ça l'est, c'est souvent le meilleur montage.
Les trois points à retenir
- Côté France : crédit hypothécaire sur un bien déjà détenu, prêt personnel patrimonial, avance sur assurance-vie ; un seul interlocuteur, dans votre langue.
- Côté Espagne : prêt adossé au bien acheté, quotité limitée, dossier et calendrier plus lourds, mais dette localisée là où est le bien.
- L'arbitrage : capacité d'emprunt française, conditions comparées, et la valeur d'être acheteur comptant en Espagne.
Ce que vaut l'achat comptant : une négociation plus forte, un calendrier raccourci de deux mois, et aucune condition suspensive à faire accepter. Sur un marché tendu, c'est souvent l'argument qui emporte le bien.
Un compte espagnol n'est pas légalement obligatoire mais pratiquement indispensable : c'est par lui que passent le chèque bancaire du jour de l'acte et tous les prélèvements de la vie du bien.
Les trois points à retenir
- Ouverture : NIE, passeport, justificatifs de revenus et de domicile ; possible lors d'un séjour de visites, parfois à distance.
- Alimentation : virements SEPA depuis la France, sans change ; prévenez votre banque française des montants et faites relever les plafonds.
- Jour de l'acte : chèque bancaire espagnol ou virement sécurisé émis par votre banque locale, avec les fonds arrivés une semaine avant.
La pièce qui bloque tout : les justificatifs d'origine des fonds. Banques et notaire les exigent (vente, épargne, donation, prêt). Constituez le dossier dès le début, pas la veille.
Sans NIE, pas d'acte, pas de compte, pas de prêt. C'est la première démarche, et celle qui coince quand on s'y prend tard : les rendez-vous sont rares en saison.
Les trois points à retenir
- Depuis la France : consulat d'Espagne de votre circonscription, formulaire EX-15, taxe 790, justificatif du projet ; délais très variables selon les consulats.
- En Espagne : commissariat de police nationale habilité ou oficina de extranjería, sur rendez-vous ; plus rapide si vous obtenez un créneau.
- Par mandataire : un avocat ou une gestoría demande le NIE pour vous avec une procuration ; la voie la plus sûre quand le calendrier presse.
L'astuce qui fait gagner des semaines : les consulats et commissariats des grandes villes sont saturés ; ceux des villes moyennes ont souvent des créneaux. Et la procuration à un mandataire local reste la voie la plus prévisible.
L'acheteur comptant est le préféré des vendeurs espagnols : rapide, sans condition bancaire, sans risque de refus de prêt. Cet avantage se monnaie, à condition de le prouver et de ne pas sacrifier les vérifications à la vitesse.
Les trois points à retenir
- Prouvez-le : une attestation de fonds disponibles de votre banque, jointe à l'offre, pèse plus qu'un discours.
- Monnayez-le : la rapidité a une valeur pour le vendeur ; elle se traduit par un prix, pas par un merci.
- Ne sacrifiez rien : comptant ne veut pas dire précipité ; les vérifications documentaires restent complètes avant le contrat d'arras.
Le piège de la vitesse : un vendeur qui propose une décote contre une signature « dans dix jours » teste souvent votre vigilance. Un bon dossier supporte deux semaines de vérifications ; un dossier qui ne les supporte pas n'est pas un bon dossier.
Comptez 40 à 50 % du prix du bien en fonds propres : 30 à 40 % d'apport exigé par la banque, plus les frais d'achat de la région, jamais financés.
Les trois points à retenir
- Quotité bancaire non-résident : 60 à 70 % du prix ou de l'expertise.
- Frais d'achat : 8,5 à 12 % selon la région (ITP plus notaire et registre), à payer comptant.
- Frais du prêt : expertise, dossier, assurances, quelques milliers d'euros.
Exemple : bien à 300 000 € en Andalousie avec prêt à 65 % : 105 000 € d'apport + 26 500 € de frais + frais de prêt, soit environ 135 000 € de trésorerie nécessaire.
Un courtier spécialisé non-résidents connaît les banques qui prêtent réellement aux Français et leurs critères du moment ; il facture ce savoir. La banque en direct convient aux dossiers simples et aux clients patients.
Les trois points à retenir
- Courtier : comparaison de plusieurs banques, dossier monté une seule fois, interlocuteur francophone ; honoraires de quelques milliers d'euros ou pourcentage du prêt.
- Banque directe : sans frais d'intermédiaire, mais un dossier par banque et des critères que vous découvrez en cours de route.
- Notre position : le courtier se justifie pour les dossiers atypiques (indépendants, revenus multiples) ou les calendriers serrés.
Vérifiez avant de signer : que le courtier est enregistré auprès de la Banque d'Espagne comme intermédiaire de crédit. C'est une obligation légale, pas un détail.
La loi permet à la banque d'exiger une assurance habitation couvrant au minimum l'incendie ; en pratique, elle propose aussi une assurance vie, que vous êtes libre de souscrire ailleurs.
Les trois points à retenir
- Obligatoire : assurance dommages sur le bien hypothéqué (au moins incendie), auprès de l'assureur de votre choix.
- Proposée : assurance vie couvrant le capital ; la banque peut bonifier son taux si vous la prenez chez elle, mais ne peut pas l'imposer.
- Comparez : les assurances bancaires sont souvent plus chères ; la bonification de taux ne compense pas toujours.
Bon à savoir : la réforme du crédit hypothécaire interdit la vente liée. Toute assurance « obligatoire » autre que dommages est une vente croisée déguisée.
Pour une résidence secondaire, acheter via une société est rarement avantageux : coûts de structure, fiscalité de l'usage personnel, complexité des deux côtés de la frontière. Les cas pertinents existent mais sont précis.
Les trois points à retenir
- Résidence secondaire d'usage personnel : achat en nom propre, presque toujours ; la société crée plus de problèmes qu'elle n'en résout.
- Projet locatif structuré ou patrimoine multiple : la question se pose, avec un fiscaliste franco-espagnol.
- Méfiance envers les montages « anti-impôts » vendus clés en main : l'administration espagnole les connaît mieux que leurs vendeurs.
Notre règle : nous ne sommes pas fiscalistes et ne recommandons aucun montage. Pour les situations complexes, nous vous orientons vers des spécialistes reconnus des deux pays.
Le solde se règle devant le notaire par chèque bancaire espagnol ou virement sécurisé ; le notaire vérifie les moyens de paiement et les mentionne dans l'acte.
Les trois points à retenir
- Chèque bancaire (cheque bancario) émis par votre banque espagnole, remis en séance contre les clés.
- Virement OMF : ordre de virement immédiat exécuté pendant la signature, de plus en plus utilisé.
- Si le vendeur a une hypothèque : une partie du prix va directement à sa banque, présente à l'acte pour lever la charge.
Jamais d'espèces : la loi limite drastiquement les paiements en liquide dans l'immobilier, et tout paiement non tracé fragilise l'acte. Tout passe par la banque, tout figure dans l'escritura.
Location courte durée, résidence fiscale, santé, formalités : la vie de propriétaire, en visiteur ou en résident.
Depuis juillet 2025, toute location de courte durée annoncée sur une plateforme doit afficher un numéro d'enregistrement national. Il s'ajoute à la licence régionale, il ne la remplace pas.
Les trois points à retenir
- Le numéro s'obtient auprès du registre de la propriété via une plateforme unique ; il est attribué au logement, pas au propriétaire.
- Conditions : licence ou déclaration régionale en règle, absence d'interdiction de la copropriété, conformité du logement.
- Sans numéro, les plateformes retirent l'annonce ; les numéros irréguliers sont révoqués et les annonces déréférencées.
Pour l'acheteur : un bien vendu « avec licence touristique » doit désormais aussi être enregistré au niveau national, ou pouvoir l'être. Nous vérifions les deux avant toute offre à vocation locative.
Plus de 183 jours en Espagne dans l'année, ou le centre de vos intérêts qui s'y déplace : vous devenez résident fiscal espagnol, imposable sur vos revenus mondiaux. Ce basculement se prépare, il ne se subit pas.
Les trois points à retenir
- Le critère des jours : 183 jours de présence sur l'année civile, absences sporadiques comprises ; les administrations échangent leurs données.
- Le critère des intérêts : centre des activités économiques, conjoint et enfants mineurs résidant en Espagne.
- Les conséquences : impôt espagnol sur tous vos revenus (retraites, revenus du patrimoine, salaires), déclaration des avoirs à l'étranger, fin de l'IRNR.
Le cas des retraités : la convention franco-espagnole attribue l'imposition des retraites privées au pays de résidence, mais les pensions publiques françaises restent imposées en France. Le résultat net dépend de votre situation ; il se simule avant le départ.
Pour des séjours de vacances, la carte européenne d'assurance maladie suffit. Pour une installation, les retraités français peuvent s'affilier au système public espagnol grâce au formulaire S1 ; les actifs suivent d'autres voies.
Les trois points à retenir
- Séjours temporaires : la CEAM ouvre le système public espagnol pour les soins nécessaires ; à renouveler tous les deux ans.
- Retraités installés : le formulaire S1 délivré par votre caisse française permet l'inscription au système public espagnol, à la charge de la France.
- Le privé : assurances et cliniques privées abordables et de bonne qualité, très utilisées sur la côte, avec de nombreux praticiens francophones.
Le réflexe du propriétaire de résidence secondaire : vérifier la validité de sa CEAM avant chaque départ, et repérer le centre de santé le plus proche dès l'installation. On ne cherche pas un médecin en pleine urgence.
Un citoyen français peut s'installer en Espagne sans visa. Deux formalités structurent l'installation : l'inscription à la mairie (padrón) et le certificat de registre de citoyen de l'Union, obligatoire au-delà de trois mois.
Les trois points à retenir
- Le padrón : inscription au registre des habitants de la commune, gratuite, qui ouvre l'accès aux services locaux ; réservée à ceux qui vivent réellement sur place.
- Le certificat de registre UE (le « certificat vert ») : obligatoire pour tout séjour de plus de trois mois ; demandé à la police nationale avec preuve de ressources et couverture santé.
- Résidence secondaire : ni padrón ni certificat ; votre résidence reste en France, et vos séjours restent des séjours.
La cohérence, encore : padrón, certificat de registre et résidence fiscale racontent une même histoire ou créent des contradictions que l'administration remarque. Choisissez votre statut réel, et tenez-vous-y.
Une maison que l'on habite huit semaines par an demande plus d'organisation qu'une maison que l'on habite toute l'année. Trois piliers : un relais local, l'administratif en pilote automatique, et quelques équipements bien choisis.
Les trois points à retenir
- Le relais local : conciergerie, gestionnaire ou voisin de confiance pour les clés, les contrôles réguliers, les urgences et l'accueil des artisans.
- Le pilote automatique : tous les contrats domiciliés sur le compte espagnol, gestoría pour les impôts annuels, courrier suivi ou numérisé.
- Les équipements : alarme connectée, détecteur de fuite, thermostat pilotable, caméra extérieure ; et la fermeture de l'eau au compteur à chaque départ.
Le budget réaliste : une conciergerie de qualité sur la côte facture un forfait mensuel modeste hors prestations ; c'est le prix de la tranquillité, et souvent celui d'une fuite d'eau évitée.
Les clés en main, il reste trois semaines de démarches : impôts d'achat liquidés par la gestoría, inscription au registre, transfert des contrats et notification à la copropriété.
Les trois points à retenir
- Semaine 1 : la gestoría liquide l'ITP ou l'AJD et dépose l'acte au registre de la propriété ; l'inscription définitive prend quelques semaines.
- Semaines 1 à 3 : changement de titulaire pour l'électricité, l'eau, le gaz ; nouveau contrat internet ; notification au syndic et domiciliation des charges.
- Ensuite : IBI domicilié, assurance ajustée, doubles de clés, accès (badges, télécommandes), et carnet d'adresses local.
Chez nous : ces démarches font partie de l'accompagnement. Vous découvrez votre maison, nous faisons le tour des fournisseurs en espagnol.
Pour des séjours, votre voiture française circule librement. Pour une installation, elle doit être immatriculée en Espagne dans un délai limité, avec des formalités et des taxes à anticiper.
Les trois points à retenir
- Séjours temporaires : aucune formalité ; assurance et contrôle technique français valables.
- Résident : réimmatriculation obligatoire dans les mois suivant l'installation ; contrôle technique espagnol (ITV), taxe d'immatriculation selon les émissions, possible exonération en cas de déménagement.
- Alternative : vendre en France et acheter en Espagne, souvent plus simple pour les véhicules anciens ou à fortes émissions.
Bon à savoir : l'exonération de taxe d'immatriculation pour déménagement suppose que le véhicule vous appartienne depuis au moins six mois et que vous le gardiez au moins un an. Les délais comptent.
Le réseau des lycées français (AEFE) est présent dans les grandes villes ; sur la côte, les écoles internationales anglophones sont nombreuses, et l'école publique espagnole reste une option d'intégration rapide.
Les trois points à retenir
- Lycées français homologués : Madrid, Barcelone, Valence, Alicante, Málaga, Palma, Las Palmas, entre autres ; listes d'attente possibles.
- Écoles internationales : très présentes sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et aux Baléares ; frais de scolarité élevés.
- École publique espagnole : gratuite, immersion linguistique totale ; en Communauté valencienne et aux Baléares, une partie de l'enseignement se fait en valencien ou catalan.
Le critère de choix de région qu'on oublie : pour une famille, la distance à l'école pèse autant que la distance à la plage. Intégrez-la au choix de la commune.
Le visa doré par investissement immobilier a été supprimé en avril 2025. Pour un acheteur français, rien ne change : les citoyens de l'Union n'en avaient pas besoin.
Les trois points à retenir
- Le dispositif accordait un titre de séjour aux non-Européens investissant 500 000 € ou plus dans l'immobilier ; il n'existe plus.
- Citoyens français et européens : liberté de circulation et d'installation inchangée, sans condition d'investissement.
- Effet indirect possible : moins de pression d'acheteurs hors UE sur certains segments haut de gamme, à observer marché par marché.
Si vous lisez encore des annonces vantant le golden visa : elles datent, ou visent une clientèle qui n'est pas la vôtre. Ignorez l'argument.
Deux niveaux d'autorisation selon l'ampleur : la déclaration responsable pour les travaux légers, la licence d'œuvres pour tout ce qui touche à la structure, aux façades, à la surface ou à l'usage.
Les trois points à retenir
- Travaux mineurs (sols, cuisine, salle de bain sans toucher aux structures) : déclaration responsable ou communication préalable à la mairie.
- Travaux majeurs (extension, piscine, ouverture de murs porteurs, changement d'usage) : licence d'œuvres, projet d'architecte, délais de plusieurs mois selon la commune.
- En zone protégée, littorale ou sur terrain rustique : autorisations supplémentaires, parfois impossibles.
La règle qui protège votre revente : chaque travaux avec permis et facture augmente la valeur ; chaque travaux sans permis crée une irrégularité qui se paie à la revente, parfois par une démolition.
Votre question n'est pas là ?
Décrivez-nous votre projet et la région qui vous attire. Séverine et Valérie vous répondent en français, sans engagement.