La première ligne de mer est le rêve de beaucoup d’acheteurs, et l’un des endroits où le droit espagnol réserve le plus de surprises. La Ley de Costas de 1988, révisée depuis, dessine sur tout le littoral des bandes où la propriété privée s’efface devant l’intérêt public. Acheter sans les connaître, c’est acheter à l’aveugle.

Le domaine public maritime-terrestre

Plages, dunes, falaises, zones atteintes par les plus grandes marées ou tempêtes : tout cela appartient à l’État et ne peut être propriété privée. Les constructions qui s’y trouvent, souvent antérieures à la loi, ne subsistent qu’au titre de concessions administratives à durée limitée, prolongeables sous conditions mais jamais perpétuelles. Des immeubles entiers de certaines stations sont dans cette situation : leurs occupants sont concessionnaires, pas propriétaires au sens plein.

La servitude de protection

Au-delà du domaine public s’étend une bande de servitude de protection, de 100 mètres en général, réduite à 20 mètres dans les zones déjà urbanisées avant 1988. Dans cette bande, les nouvelles constructions résidentielles sont interdites, les agrandissements et changements d’usage très restreints, et les rénovations soumises à autorisation de l’administration côtière. Une maison existante s’y vend et s’y habite, mais ses possibilités d’évolution sont figées.

Comment on vérifie

• Consultation de la délimitation officielle (deslinde) du domaine public sur le secteur concerné.
• Localisation précise du bien par rapport à la ligne de délimitation et à la bande de servitude.
• Pour les biens en concession : lecture du titre, de son échéance et de ses conditions de prolongation.
• Analyse de la nota simple, où les affections littorales sont normalement mentionnées.

Ce que cela change à l’achat

Un bien en concession se paie en fonction de la durée restante et des conditions de renouvellement. Un bien en servitude de protection se paie en sachant qu’on ne pourra pas l’agrandir. Ni l’un ni l’autre n’est un mauvais achat en soi ; c’est un achat différent, qui doit être compris et négocié comme tel.

Sur le littoral, la question n’est pas seulement « est-ce que j’aime la vue ? » mais « qu’est-ce que j’achète exactement, et pour combien de temps ? ».