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Agence représentant le particulier vendeur dont la fonction est de commercialiser le bien immobilier grâce à un mandat de vente exclusif (seule une agence
commercialise le bien) ou non-exclusif (plusieurs agences possèdent l’autorisation de commercialiser).
Le rôle du notaire est différent en Espagne qu’en France ou en Belgique. Il est donc
indispensable de faire vérifier certaines informations par un avocat ou par une personne compétente:
– Garantir l’absence de crédit immobilier en cours, de dettes sur le bien immobilier,…
– Obtenir et vérifier le certificat d’enregistrement en mairie
– Vérifier le cadastre et sa conformité́
– Contrôler les projets urbanistiques
– Vérifier le compromis d’achat
Les honoraires d’un avocat en Espagne sont d’environ 1,5% du prix d’achat du bien. Acheter Malin Espagne fait toutes les vérifications légales et juridiques nécessaires avant l’achat d’un bien immobilier. Nos prestations incluent les honoraires d’un avocat qui validera le dossier d’achat et vous donnera un avis juridique de la transaction pour sécuriser votre acquisition.
Ouvrir un compte en banque en Espagne est indispensable pour acheter un bien immobilier. Cette démarche est gratuite mais n’est pas réalisable à distance car les entités bancaires doivent procéder à certaines vérifications présentielles.
Les frais de maintenance du compte varient d’une banque à l’autre. Ils sont parfois gratuits si des mouvements sont effectués mensuellement.
Certaines banques proposent une interface de gestion du compte en français.
Acheter Malin Espagne aide ses clients pour l’ouverture du compte en banque et travaille en collaboration avec une des plus importantes entités bancaires espagnoles : Banco Sabadell.
Le processus d’achat d’un appartement ou d’une maison en Espagne compte 3 types de contrat qui réglementent la transaction entre l’acheteur et le vendeur.
Le contrat de réservation est un acte privé. Il n’est pas obligatoire. En général, il a une durée d’une semaine ou dix jours. Comme son nom l’indique, en signant ce contrat, l’acheteur s’assure que le propriétaire lui réserve le bien durant la période de « réservation», en attente du contrat d’arrhes pénitentielles (ou compromis d’achat). Ce contrat de réservation fixe les conditions de l’achat : le prix et le calendrier de l’achat: date limite pour la signature du compromis d’achat et date limite pour la signature de la vente chez le notaire. L’acheteur verse au propriétaire en général 1% du montant de l’achat. Cette somme lui sera rendue si le vendeur se rétracte avant la signature du contrat d’arrhes pénitentielles (ou compromis d’achat).
L’acheteur perdra par contre son argent s’il change d’avis et n’achète pas le bien.
Une fois les termes de la vente définis et accordés par les deux parties, l’acheteur et le vendeur s’engagent via un compromis d’achat ou contrat d’arrhes.
Dans ce contrat sont stipulées toutes les conditions de la transaction (date limite pour la signature du contrat d’achat, prix du bien, modalités de paiement, numéro cadastral, inventaire…).
A ce moment, l’acheteur doit verser au vendeur 10 % du montant de l’achat. Si l’acheteur se
désiste, l’encaissement ne lui sera pas remboursé. Si c’est le vendeur qui annule la vente, celuici devra verser le double de ce montant à l’acheteur.
L’acte authentique d’achat est un acte public. C’est un document formel et légal qui témoigne du transfert de la propriété au nom de l’acheteur. La présence d’un notaire est obligatoire. A ce moment, tous les frais seront acquittés par l’acheteur : le montant restant du bien, les frais de notaire ainsi que les taxes et impôts liés à l’achat. Le contrat est signé par les deux parties et par le notaire. Les originaux seront remis à l’acheteur dans les 3 mois suivant l’acte notarié et
les copies de ce document seront envoyées au registre de la propriété et au fisc espagnol pour la liquidation des impôts correspondants. Le jour de l’achat, une copie provisoire de l’acte est remise aux parties sous le nom de «Copia Simple de la Escritura de Compraventa» en format papier et/ou pdf.
Le cadastre est une institution espagnole officielle qui classifie les biens via une référence cadastrale.
La référence cadastrale en Espagne, aussi appelée certificat cadastral, est l’identifiant officiel d’un bien immobilier. Il se présente sous forme de code alphanumérique de 20 caractères. Il donne plusieurs informations relatives au bien immobilier telles que:
– Son adresse
– Sa référence
– Sa surface
– Son utilisation
– Son environnement
– Sa représentation graphique et géographique
Le cadastre en Espagne dépend directement du ministère des finances et de la fonction publique, chaque propriété́ est classée dans un registre selon le type d’habitation : rurale, urbaine, spécifique, administrative, associative, historique, etc. Il est obligatoire afin de lutter contre la fraude dans le secteur immobilier et de garantir la sécurité́ juridique des propriétaires.
Valeur cadastrale : C’est la valeur du sol du bien, c’est une valeur de référence qui n’est pas une valeur réelle, mais une valeur “administrative” servant à l’administration espagnole de base pour le calcul des impôts.
La principale différence entre le chasseur immobilier et l’agence immobilière est la personne qui les mandate: l’agent immobilier travaille pour le propriétaire qui vend son bien alors que le chasseur immobilier travaille uniquement dans l’intérêt du futur acheteur qui cherche à acquérir un bien immobilier.
Le chasseur ne dispose pas de bien immobilier en portefeuille: il sélectionne des biens en fonction des critères de son client dans l’ensemble du marché immobilier. Il lui envoie un compte-rendu de chaque bien pour pouvoir le guider dans son choix. Il organise ensuite les visites des biens sélectionnés. Le chasseur immobilier accompagne son client tout au long de la procédure d’achat jusqu’à la signature de l’acte authentique d’achat. La relation du chasseur immobilier avec son client est beaucoup plus étroite que celle établie avec l’agence immobilière, c’est une relation basée sur la confiance et la franchise, c’est un vrai partenariat et une relation dans la durée.
Acheter Malin Espagne accompagne également les nouveaux propriétaires dans leur installation en se chargeant, entre autres, de la gestion des changements de noms pour les contrats d’eau, gaz et électricité́.
Ce document témoigne de votre domicile et de votre assignation à une mairie/commune. Il est émis par cette dernière et justifie l’adresse de résidence. Il vous sera demandé pour de nombreuses démarches administratives. L’empadronamiento est nécessaire pour toute personne qui envisage de résider plus de 6 mois à l’année en Espagne, quel que soit sa situation professionnelle, âge ou encore nationalité́ .
La démarche pour l’obtenir est rapide. Il vous faudra présenter les documents suivants au service du recensement de votre mairie:
– Document d’identité́ + photocopie
– NIE original + photocopie
– Si vous louez un bien: contrat de location signé par les deux parties
– Si vous avez acheté un bien: copie de l’acte authentique d’achat + photocopie
Frais de registre: Ce sont les frais d’inscription au registre de la propriété, environ 1% du prix d’achat.
Frais de notaire: En Espagne, les honoraires du notaire sont fixés par la loi. En effet, ils sont identiques pour tous les notaires, cependant ces frais peuvent différer selon le nombre de pages des documents signés entre acheteur et vendeur et selon le prix du bien. En moyenne, ces frais s’élèvent à 1,5% – 2% du prix de vente du bien, avec un minimum de 1.500 € à prendre en charge par l’acheteur, sauf si le contraire a été préalablement défini dans le compromis d’achat. ITP:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Impôts sur le transfert de propriété) : Cet impôt vous sera taxé si le bien acheté́ n’est pas neuf et représente entre 6 et 10% du prix de vente du bien.
Dans le cas où vous achetez un bien neuf, il vous faudra payer la TVA (IVA en espagnol), qui s’élève à 10% du prix de vente du bien.
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier appartenant a une copropriété́, vous devrez assumer la partie correspondante de l’entretien et du nettoyage des zones communes, des charges d’ascenseur si il y en a un, … . Pour des prestations similaires, les charges de copropriété sont en général beaucoup plus raisonnables en Espagne qu’en France ou en Belgique. Par exemple, pour un appartement de 2 chambres, 50m2, dans une résidence des années 2000, avec piscine, jardin et parking, les frais de copropriété́ se situent entre 80 à 150 euros par mois en moyenne.
Si vous emménagez en Espagne pour plus de 6 mois, votre véhicule devra être muni d’une plaque d’immatriculation espagnole. Pour effectuer le changement, voici les démarches à effectuer :
– Passer le Contrôle Technique en Espagne : ITV (prendre rendez-vous sur Internet au préalable) dans un centre agréé.
– Une fois ce contrôle passé, une fiche de conformité et un certificat avec les caractéristiques vous seront délivrés.
– La vignette et la carte ITV vous seront envoyées à votre domicile par la poste. Cette vignette sera à coller sur votre pare-brise, visible.
– Prenez rendez-vous à la DGT (Direction Générale de Traffic ; http://www.dgt.es) avec le formulaire « Solicitud de Matriculacion – 9.03 », dument complété et signé.
– Une fois cette démarche finie, la carte grise du véhicule vous sera remise et vous permettra d’immatriculer le véhicule en Espagne.
ITP: Si vous achetez un bien immobilier de seconde main en Espagne, vous devrez payer l’ITP (impôt sur la transmission du patrimoine), impôt équivalent aux droits d’enregistrement en France). Celui-ci correspond à 10% du prix de vente du bien. Si vous achetez une maison ou un appartement neuf, vous n’aurez pas à payer cet impôt. En revanche, vous aurez à payer l’IVA (équivalent de la TVA en France), à hauteur de 10 % du prix de vente du bien. La taxe foncière appliquée en Espagne est de 30 % à 60 % moins élevée qu’en France ou en Belgique.
IRNR: L’impôt sur le revenu pour les non-résidents (IRNR) se différencie si le bien est loué par
des tiers ou non.
– Si le bien est loué, l’impôt est de 19% sur les revenus nets qui correspondent aux revenus locatifs auxquels sont déduits les frais engagés dans la propriété. Effectivement, en Espagne, ces charges peuvent être déduites des revenus locatifs: les frais de nettoyage des zones communes, escaliers, entrée, maintenance de l’ascenseur, poubelles et électricité.
– Si le bien n’est pas loué, l’impôt IRNR se calculera sur la base de la valeur cadastrale multipliée par 1,1%. Concrètement, pour un bien construit dans les années 80, d’une superficie de 50 m2 avec 2 chambres, la valeur cadastrale peut être de 50.000 euros. Cet impôt s’applique sur ces 50.000 euros, ce qui correspond à un impôt IRNR de 500 € annuels, ce qui reste très abordable et qui sera rapidement remboursé par les rentes obtenues. Il n’y a pas de taxe d’habitation e Espagne, mais cet impôt sur le revenu des propriétaires à l’étranger pourrait revenir un peu à ce même concept.
IBI: Le propriétaire devra aussi payer l’IBI, l’Impôt sur les Biens et Immeubles en Espagne, qui correspond à l’impôt foncier en France et dérisoire par rapport au système francophone. En effet, un appartement des années 80, de 50m2, avec 2 chambres, en bord de mer, peut avoir un IBI d’entre 200 et 600 € par an.
En général, la fiscalité espagnole est plus légère que dans les pays francophones, ce qui attire de plus en plus les acheteurs étrangers à s’installer en Espagne.
De nombreux propriétaires d’un appartement ou d’une maison en Espagne ont décidé de louer leur bien pour s’assurer une rente annuelle ou simplement pour compenser leurs frais. La gestion locative du logement peut être prise en charge par le particulier-propriétaire ou confiée à une société immobilière. Les frais de gestion locative par une agence sont en moyenne de 25% de la rente obtenue. Ceux-ci peuvent s’élever jusqu’à 40% selon les zones et les prestations inclues dans le contrat.
La location d’un appartement ou d’une maison en Espagne, sur la côte méditerranéenne, peut s’effectuer à l’année ou à la semaine (pendant les périodes de vacances). Le rendement d’un bien à usage purement locatif (location à l’année) se situe à hauteur de 5 à 6 % brut. Si le logement est d’usage mixte (location à la semaine en saison et utilisation du bien par le propriétaire), le rendement pourra atteindre les 3 ou 4 % brut.
Pour un résident fiscal espagnol: L’impôt sur le revenu locatif est d’environ 20 à 22% en fonction de la rente totale déclarée (revenus fonciers et tous revenus confondus de la personne qui déclare).
Pour un non résident fiscal espagnol: L’impôt sur le revenu pour les non-résidents (IRNR) est de 19% sur les revenus nets (revenus locatifs auxquels sont déduits les frais engagés dans la copropriété). Effectivement, en Espagne, ces charges peuvent être déduites des revenus locatifs.
Il n’y a pas de taxe d’habitation en Espagne, mais l’impôt sur le revenu pour les non-résidents (IRNR) pourrait revenir un peu à ce même concept.
Le propriétaire devra aussi payer l’IBI, l’Impôt sur les Biens et Immeubles en Espagne.
Acheter et louer un appartement ou une maison en Espagne en vue de le louer reste beaucoup plus rentable qu’en France par exemple car la rente est moins taxée et les frais annuels inhérents à la propriété sont beaucoup plus modérés.
Document émis par le registre de la Propriété. Cette note informative décrit le bien immobilier et identifie le propriétaire actuel. De plus, ce document atteste s’il existe des charges en suspens de paiement.
En Espagne, le notaire a un rôle limité dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Contrairement à d’autres pays, il n’intervient qu’au moment de l’acte de vente. Il s’occupera alors d’attester l’identité et la capacité juridique des parties intervenantes. Il s’assurera que le titre de propriété du bien est correctement enregistré. Il vérifiera également le Registre des Hypothèques et des charges, la taxe foncière et le cadastre du bien.
Acheter Malin Espagne se charge de réunir l’ensemble des pièces du dossier notarié avant la signature (le notaire les exige, mais ne se charge pas de les réunir).
L’obtention du NIE est obligatoire pour résider en Espagne et pour effectuer n’importe quelle transaction immobilière. Il devra figurer sur tous les documents publics qui vous seront envoyés ou transmis, ainsi que sur toutes vos demandes dirigées à l’administration.
Le NIE, numéro d’identification des étrangers, est personnel, unique et exclusif. Il est délivré par la Direction Générale de la Police espagnole.
Le NIE n’est pas un document d’identité. Il n’est donc valide que s’il est accompagné́ d’une pièce d’identité nationale ou d’un passeport.
Le NIE doit être demandé personnellement par l’intéressé auprès d’un Commissariat de la Police Nationale espagnole ou auprès du Consulat Espagnol dans son pays de résidence.
Il vous faudra présenter les documents suivants:
– Votre passeport ou pièce d’identité en vigueur
– Le formulaire Ex15 imprimé et correctement rempli
– Le formulaire 790
– Un justificatif du motif de la demande
Les frais d’obtention d’un NIE sont d’environ 20€. Acheter Malin Espagne peut également vous proposer de gérer l’obtention de ce NIE pour vous via le service d’un gestionnaire agréé, le NIE est obtenu alors à distance (cout approximatif du service: 150 euros par NIE)
Deux options s’offrent à vous: emprunter dans votre pays ou en Espagne.
Si vous décidez de demander un prêt en France par exemple, pour un achat immobilier en Espagne, il vous faudra être titulaire d’un bien immobilier, exonéré de toutes charges et emprunts bancaires. Sous cette condition, votre banque vous demandera d’hypothéquer votre appartement ou votre maison en France en guise de garantie. La caution hypothécaire du nouveau bien portera donc sur le bien de propriété acquis.
Si vous décidez d’emprunter en Espagne, sachez que rares sont les banques francophones sur place pour gérer un emprunt en vue d’une acquisition immobilière. Targobank, du groupe Crédit Mutuel et CIC Interbanco sont les plus connues et ont des succursales directement en Espagne. Online, Selfbank du groupe Boursorama propose aussi ses services de financement.
En termes de procédé, le montant du crédit sera versé sur le compte en banque français qui sera après transféré sur le compte en banque espagnol pour la transaction d’achat. Pour vous, futurs acheteurs non-résidents fiscaux en Espagne, le crédit hypothécaire ne peut couvrir que 60 à 70 % maximum de la valeur d’expertise du bien. Si vous justifiez des attaches familiales en Espagne, disposez d’une caution ou si vous êtes co-titulaires d’un compte avec un résident, le pourcentage de la valeur d’acquisition peut être revu à la hausse, voire égal à celui offert aux résidents. Le crédit est remboursable jusqu’à un maximum de 25 ans et contractile avant 65 ans.
C’est une institution de référence en terme juridique, concernant les biens immobiliers en Espagne. Grâce au numéro cadastral, on peut obtenir des informations sur le propriétaire et le bien mis en vente. Nous pourrons découvrir si le propriétaire est effectivement la personne qui a l’intention de vendre la propriété. Si c’est une personne mariée, nous devons nous assurer quel est son régime matrimonial en fonction de sa nationalité, pour voir si elle peut vendre seule ou a besoin du consentement du conjoint. De plus, nous pouvons connaitre toutes les charges associées à la propriété dans le registre foncier (prêts hypothécaires, des servitudes, des saisies, des annotations préventives,…) afin d’éviter de mauvaises surprises.
Rentabilité obtenue lors de la location d’un bien immobilier
Le système public de santé espagnol est gratuit. Il fonctionne via le regroupement de médecins généralistes et pédiatres, au sein de dispensaires publics, appelés « centros de salud », ou encore CAP « centre d’atencio primària » en Catalogne.
Pour bénéficier de la gratuité des soins, il n’existe qu’un cheminement possible, qui débute systématiquement avec le médecin traitant du centre de santé et doit se poursuivre obligatoirement au sein du service public. A la pharmacie, une partie des médicaments sera prise en charge. Cette prise en charge dépend de l’aspect chronique de la maladie, du statut actif -ou pas- du patient, et enfin des revenus de ce dernier.
La mutuelle sanitaire privée en Espagne est une entité parallèle au système public, avec sesgénéralistes, ses spécialistes voire même ses hôpitaux. Les compagnies d’assurance établissent un contrat privé, dont le montant va définir la hauteur des prestations qui peuvent y être réalisées sans frais supplémentaire. Elles mettent à disposition de leurs clients une liste de médecins traitant affiliés, auxquels le patient peut faire appel. Il existe plusieurs types de contrat, selon les services et les membres de la famille que vous souhaitez couvrir.
Dès l’obtention du NIE, il est possible de demander l’inscription à la sécurité sociale espagnole.
La demande se fait dans un premier temps à la Trésorerie Générale de la Sécurité Sociale, rattachée à votre lieu de résidence.
Vous devrez fournir les pièces suivantes :
– Votre pièce d’identité + une photocopie
– Votre NIE + une photocopie
– Votre certificat d’Empadronamiento
– Le formulaire TA-1 si vous êtes actifs : à télécharger ici : http://www.seg-social.es
– Pour les retraités: le formulaire S1 dument complété et signé.
On vous délivrera le document d’affiliation à la sécurité sociale, avec votre numéro correspondant.
Ensuite, vous devrez vous présenter au Centre de Santé auquel vous appartenez, afin de demander la « tarjeta sanitaria », soit la carte vitale espagnole. A ce même moment, on vous assignera votre médecin généraliste. La carte sanitaire vous permettra d’accéder aux soins de l’ensemble du système public Espagnol.
Remplissez le formulaire ci-dessous et parlez-nous de votre projet.
Nous reviendrons vers vous dans les 24h.