Les procédures à connaître avant d’acheter un terrain en Espagne
Vous envisagez de construire une maison, des locaux professionnels, un parc de loisirs ou de bâtir une exploitation agricole ? Découvrez les documents nécessaires et les différentes étapes à suivre pour pouvoir acheter un terrain en Espagne.
Qu’est-ce qui différencie un terrain urbain d’un terrain rustique ? Quels sont les points que vous devrez absolument vérifier avant d’acheter un terrain en Espagne ? Comment obtenir un permis de construire ?
Quels sont les différents types de terrain en Espagne ?
Depuis la Loi Foncière de 2008, l’Espagne distingue deux principaux types de terrain : Le terrain urbain et le terrain rustique.
Un terrain est dit urbain s’il dispose d’un réseau de distribution d’électricité et d’un système d’évacuation des eaux. Il doit également être accessible aux véhicules.
Vous ne pouvez construire une propriété résidentielle que sur un terrain urbain. Le terrain urbain est constructible lorsque le sol est suffisamment stable et conforme aux réglementations urbaines de la région. Ce type de terrain est d’environ 15 fois plus cher que le terrain rustique.
Les terrains urbains non consolidés ou urbanisables nécessitent encore des travaux de réaménagement avant d’être prêts à bâtir. Vous devrez obligatoirement présenter un plan de construction à la mairie et obtenir une autorisation écrite de l’administration avant de pouvoir commencer vos travaux d’aménagement et de construction sur un terrain urbanisable.
Les terrains rustiques regroupent les terres agricoles, les terres d’élevage et les forêts. Elles concernent également les zones protégées et celles à caractère historique, archéologique ou culturel, ainsi que les terrains destinés à la construction de bâtiments publics.
Vous ne pouvez généralement pas construire une propriété sur un terrain rustique. Le registre de la propriété contrôle toutes les constructions par voie aérienne. Il peut ordonner la démolition des immeubles construits illicitement, indique Valérie Henrivaux, chasseur immobilier à Acheter Malin Espagne.
Toutefois, si vous présentez votre projet de construction à la mairie avec un architecte certifiant que votre projet est conforme aux planifications urbanistiques municipales et régionales, le maire pourra, à titre exceptionnel, vous délivrer une licence.
Quels sont les documents nécessaires pour l’achat d’un terrain en Espagne ?
Assurez-vous d’abord que le type de terrain que vous avez l’intention d’acheter est bel est bien un terrain urbain. Pour cela, demandez un certificat d’urbanisme auprès du Conseil Municipal de la commune où est situé le terrain.
Ce certificat est délivré par les autorités urbanistiques locales. Il mentionne notamment la superficie constructible maximale au-dessus du niveau du sol, les limites de séparation, le nombre maximal d’étages qui est déterminé en fonction de la superficie du terrain, la hauteur maximale de la toiture, les retraits, les conventions sur l’architecture et le design du bâtiment, les éventuelles charges et les procédures en cours relatives au terrain.
Recourez aux services d’un architecte pour obtenir un rapport technique avant d’acheter votre terrain. L’architecte sera tenu légalement comme garant si le rapport contient des informations différentes de celles inscrites dans le certificat d’urbanisme.
Vérifiez ensuite la référence cadastrale à la mairie pour vous assurer que le terrain est bien constructible.
Une fois que vous aurez acheté le terrain en Espagne, inscrivez l’acte d’achat au registre de la propriété ; cette étape est essentielle pour le paiement des impôts.
Apportez une copie de l’acte d’achat inscrit au registre de la propriété à la mairie, cette dernière se chargera de le transmettra au cadastre. Vous devrez aussi vous acquitter des droits et taxes auprès du Registre de la Propriété.
Quelles sont les études que vous devrez effectuer avant d’acheter un terrain à bâtir en Espagne ?
Vous devrez effectuer une étude géotechnique pour déterminer les caractéristiques techniques adéquates de vos fondations, l’infrastructure et la cimentation appropriées pour votre construction.
Les fondations doivent être choisies en fonction de la composition du sol, d’une éventuelle présence d’eau souterraine et de tous autres facteurs pertinents. Cette étude vous permettra de déterminer la nature de votre sol et le cimentage adéquat.
Vous pouvez exceptionnellement effectuer une division parcellaire, une démolition ou obtenir une dérogation sur les règles urbanistiques à condition d’avoir obtenu une autorisation préalable.
Le rapport géotechnique sera effectué par un technicien spécialisé et officiellement enregistré. L’étude géotechnique prendra environ 7 jours et coûtera entre 1.000 Euros et 3.000 Euros.
Pensez aussi à effectuer une étude topographique pour un terrain en pente, difficilement aménageable ou avec des limites qui ne sont pas clairement définies. Le rapport topographique sera réalisé par un topographe assermenté pour un prix allant de 300 Euros à 1.000 Euros. Cette étude lui prendra également 7 jours.
Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour vous assurer de la conformité de votre construction aux normes urbanistiques régionales.
Quelles sont les procédures que vous devrez effectuer avant de débuter vos travaux de construction en Espagne ?
Vous devez préalablement obtenir une licence vous autorisant expressément à débuter vos travaux de construction. La licence dépend de l’envergure des travaux de construction.
La mairie délivre la licence au bout d’un délai d’un mois pour les travaux mineurs et de trois mois pour les travaux majeurs, sous réserve du respect des normes urbanistiques.
Cette licence est indispensable pour l’obtention du permis de construire qui sera aussi délivré par la mairie.
Le permis de construire pourrait vous être refusé si la position du terrain est estimée dangereuse ou inadaptée pour une habitation (sur le bord du littoral, près des cours d’eau, des routes, des raccordements d’électricité, des égouts, etc.).
Le coût du permis de construire s’élève à 4% des coûts totaux des travaux.
Dans certaines régions, la mairie peut vous demander la constatation du plan de gestion des déchets de la construction.
Dans ce cas, vous devrez vous acquitter de la taxe pour la concession de la licence et de l’impôt relatif aux constructions et aux travaux.
Quelles sont les démarches à effectuer pour pouvoir obtenir un permis de construire ?
Vous devrez préalablement informer la Délégation Provinciale du Travail (DPT) avant de débuter les travaux.
L’entreprise devra également obtenir une autorisation pour l’ouverture de locaux professionnels.
Le constructeur devra aussi présenter le Plan de Sécurité et Santé (PSS) et l’acte certifiant l’accord de ce plan qui aura été approuvé par la direction technique.
Vous aurez besoin d’une Etude de Sécurité et de Santé (ESS) pour obtenir la licence du chantier. Cette licence comprend les mesures de prévention et de protection contre les accidents de chantier. L’Etude de Sécurité et Santé sera rédigée par un architecte.
En vertu de la Loi d’Ordonnance de l’Edification (LOE), vous aurez également besoin des services d’un architecte qualifié. L’architecte sera chargé de préparer les croquis qui déterminent les grandes lignes de votre projet de construction, de développer les plans qui appuieront le projet, de rédiger une notice descriptive et d’élaborer un devis.
L’architecte détaille les plans en indiquant les surfaces, le nombre de pièces, etc. en tenant compte des réglementations en vigueur et de votre budget.
Il précisera également les caractéristiques urbanistiques pour pouvoir obtenir le permis de construire auprès de la mairie.
Un maître d’œuvre est chargé de rédiger le dossier de conception générale, des structures et des installations (électricité, conduits d’eau, plomberie, canalisations, climatisation et chauffage). Ce dossier est également nécessaire pour l’obtention du permis de construire d’un bâtiment à usage professionnel.
Quelles sont les étapes à franchir avant le début des travaux ?
Inscrivez et décrivez la future propriété au Registre de la Propriété avant le début des travaux. Les plans et la description pourront être sollicités par la banque pour appuyer votre dossier de crédit.
Faites appel à un technicien (architecte technique ou ingénieur de l’édification) pour contrôler la qualité des matériaux utilisés.
Un contrôle qualité sera réalisé par l’Organisme de Contrôle Technique (OCT) avant le début des travaux de construction.
Cet organisme vérifie la qualité de la structure durant la construction. Il effectue le suivi du projet et de l’exécution sur le chantier. L’OCT est obligatoire si vous contractez une assurance de garantie décennale pour dommages.
Contractez cette assurance de garantie décennale pour un projet immobilier avec des investisseurs individuels. Dans ce cas de figure, cette assurance est exigée par la Loi d’Ordonnance de l’Edification.
L’assurance de garantie décennale stipule qu’un promoteur individuel possède une propriété unique pour son propre usage.
Une transmission de la propriété peut cependant avoir lieu dans un délai fixé par la loi.
Une fois que vous aurez effectué toutes ces procédures, vous pourrez enfin débuter vos travaux.
Vous souhaitez acheter un terrain en Espagne pour y construire une résidence ou des locaux professionnels ? Contactez Acheter Malin Espagne ! Son équipe de chasseurs immobiliers vous accompagnera tout au long de votre démarche.