Quand on visite un appartement en Espagne, on regarde la vue, l’exposition, l’état de la cuisine. On pense rarement à demander qui gère la piscine de la résidence, ni si l’ascenseur vient d’être changé aux frais de tous les copropriétaires. Pourtant, dès que vous achetez un bien qui fait partie d’un immeuble ou d’une résidence, vous n’achetez pas seulement quatre murs : vous rejoignez une comunidad de propietarios, l’équivalent espagnol de notre copropriété, régie par une loi propre, la Ley de Propiedad Horizontal. Comprendre son fonctionnement avant de signer évite bien des mauvaises surprises une fois les clés en main.

Une organisation qui ressemble à la copropriété française, avec ses propres règles

Comme en France, chaque propriétaire d’un lot dans un immeuble espagnol appartient automatiquement à la communauté, sans possibilité de s’en exclure. La communauté est administrée par une junta de propietarios, l’assemblée générale des copropriétaires, qui se réunit au moins une fois par an pour voter le budget, approuver les comptes de l’exercice écoulé et décider des travaux à venir. Un président, élu parmi les propriétaires, la représente légalement, souvent épaulé par un administrador de fincas, un gestionnaire professionnel qui s’occupe du quotidien : encaissement des charges, relations avec les prestataires, convocation des assemblées.

Comme en France, les décisions sont prises lors de ces assemblées et elles sont souvent adoptées à la majorité. Les dépenses courantes d’entretien quant à elles se votent en général à la majorité simple des voix présentes. Les travaux qui touchent à l’accessibilité, comme l’installation d’un ascenseur, bénéficient de règles assouplies pour faciliter leur adoption. En revanche, des changements structurels plus lourds, comme une modification des statuts de la communauté, exigent pour être approuvées l’unanimité ou une majorité qualifiée. 

Ce que couvrent réellement les charges de copropriété

Les cuotas, appelées ainsi en Espagne, financent l’entretien des parties communes : nettoyage des halls et des escaliers, éclairage, jardinage, entretien de la piscine collective quand elle existe, maintenance de l’ascenseur, assurance de l’immeuble et honoraires de l’administrateur. Leur montant dépend directement du niveau de prestations de la résidence. Une petite copropriété sans ascenseur ni espace vert coûtera nettement moins cher à entretenir qu’une résidence avec piscine, jardins paysagers et gardien(s). Lors de la phase de recherche, notre équipe vous informe du montant des charges (à payer mensuellement ou trimestriellement) de chacun des biens présentés afin de vous permettre de connaître et d’anticiper les frais que vous aurez en tant que propriétaire en Espagne. 

Le coefficient de participation, ou pourquoi tout le monde ne paie pas pareil

Chaque lot d’une copropriété espagnole se voit attribuer un “coeficiente de participación”, un pourcentage calculé en fonction de la surface, de l’étage ou de la situation du bien, qui détermine à la fois le poids de son vote en assemblée et sa part dans les charges communes. Un appartement au dernier étage avec une grande terrasse ne paiera pas forcément la même quote-part qu’un studio au rez-de-chaussée, même dans le même immeuble. Ce coefficient figure dans les statuts de la communauté et dans l’acte de propriété.

Acheter à distance : comment rester présent dans la vie de la communauté

Beaucoup d’acheteurs français, belges ou suisses ne vivent en Espagne qu’une partie de l’année, ce qui ne les dispense pas de leurs obligations envers la communauté. La loi permet de se faire représenter à l’assemblée générale par un tiers, muni d’un pouvoir écrit, ce qui évite de devoir traverser la frontière pour un simple vote de budget. Beaucoup de résidences organisent aussi désormais leurs réunions par visioconférence ou proposent un vote par correspondance, une pratique de plus en plus répandue depuis que les copropriétés comptent une part croissante de propriétaires non-résidents. Se tenir informé reste néanmoins indispensable pour anticiper les dépenses plus ou moins importantes.

Les derramas, le point que les acheteurs découvrent souvent trop tard

C’est sans doute l’aspect le plus mal connu des acheteurs français, belges ou suisses : les derramas, ces appels de fonds exceptionnels votés en assemblée pour financer des travaux qui dépassent le budget courant, comme la réfection d’une toiture, la rénovation de façade ou la mise aux normes d’un système électrique commun. Une derrama déjà votée avant la vente reste en général à la charge du vendeur pour la part déjà appelée, mais les modalités précises se négocient et doivent être clairement actées dans le compromis de vente. Notre équipe vérifie systématiquement  ce point avant tout engagement de votre part. 

Ce qu’Acheter Malin Espagne fait pour vous avant de signer

Avant tout achat en copropriété, notre équipe demande systématiquement les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ce document nous renseigne sur l’état des finances de la communauté, les travaux votés ou en discussion, et les éventuels conflits entre copropriétaires, un immeuble où les charges s’accumulent en impayés étant souvent le signe de tensions internes ou de propriétaires en difficulté. Nous nous assurons également, au moment de la signature, que le vendeur présente au notaire le certificado de estar al corriente de pago, le certificat attestant qu’il n’a aucune dette envers la communauté. Sans ce document, la vente ne peut légalement pas être formalisée, ce qui vous protège d’hériter des impayés d’un tiers.

Nous prenons aussi le temps de nous renseigner sur l’ambiance générale de la résidence, en particulier si vous envisagez d’y séjourner régulièrement ou d’y louer votre bien en location saisonnière. Certaines communautés ont en effet voté des règlements internes restreignant ou encadrant strictement la location courte durée, une information que nous vérifions systématiquement, car elle peut changer complètement la rentabilité d’un projet d’investissement.