Financer une partie de son achat par la location de vacances est un projet légitime et courant. C’est aussi celui qui a le plus changé de cadre ces dernières années. La règle d’aujourd’hui tient en une phrase : trois niveaux d’autorisation, dont chacun peut dire non.
Niveau 1 : la région
Chaque communauté autonome a sa réglementation de location touristique et son registre. En Andalousie, l’enregistrement a longtemps été une simple déclaration ; les grandes villes (Málaga, Séville) et plusieurs communes côtières ont depuis instauré des zones contingentées. En Communauté valencienne, il faut une licence régionale et un rapport de compatibilité urbanistique de la mairie, avec des moratoires dans plusieurs villes. Aux Baléares, les licences (ETV) sont plafonnées par zone et rarement disponibles en immeuble collectif. À Murcie et aux Canaries, des régimes propres, en évolution.
Niveau 2 : l’État
Depuis 2025, un numéro d’enregistrement national (registre unique des locations) est obligatoire pour toute annonce de location courte durée sur les plateformes. Il se demande auprès du registre de la propriété et suppose que le bien satisfait aux conditions régionales et de copropriété. Sans ce numéro, les plateformes retirent l’annonce.
Niveau 3 : la copropriété
La loi permet désormais aux copropriétés d’interdire ou de limiter la location touristique à la majorité qualifiée. De plus en plus d’immeubles de la côte l’ont fait. Un appartement avec licence régionale dans un immeuble qui a voté l’interdiction ne se loue pas.
Ce que cela change pour l’achat
- Un bien qui cumule licence régionale valide, numéro national et copropriété favorable a une valeur locative certaine, et un prix qui la reflète.
- Un bien « avec possibilité de licence » n’a aucune valeur locative garantie tant que la mairie et la copropriété n’ont pas dit oui.
- Les villas individuelles échappent au niveau 3 mais pas aux deux premiers.
Un projet locatif se construit dans cet ordre : commune, immeuble, puis bien. L’inverse mène aux mauvaises surprises.