Il y a quelques années encore, l’ITP se calculait sur le prix de vente, et le fisc devait prouver une sous-évaluation pour réclamer davantage. Depuis 2022, la règle s’est inversée : l’administration publie elle-même, chaque année, une valeur de référence pour chaque bien, et l’impôt porte sur le plus élevé du prix ou de cette valeur.
Comment elle est calculée
Le cadastre analyse les transactions réelles de chaque zone, en déduit une valeur au mètre carré par secteur et par typologie, applique un coefficient de minoration, et attribue une valeur à chaque bien, révisée annuellement. Elle ne tient compte ni de l’état intérieur, ni des travaux nécessaires, ni des particularités du bien : c’est une valeur statistique, pas une expertise.
Pourquoi cela vous concerne
Sur les biens en bon état achetés au prix du marché, la valeur de référence est généralement inférieure au prix, et l’ITP se calcule sur le prix. Le problème surgit sur les biens négociés en dessous du marché : biens à rénover, ventes rapides, successions. Là, la valeur de référence peut dépasser le prix, et l’impôt avec elle. Une décote de 20 % durement gagnée n’allège alors pas votre ITP.
Ce que nous faisons
- Consultation systématique de la valeur de référence pour chaque bien de votre short-list, via la référence cadastrale.
- Intégration dans le calcul du coût total : votre budget se cale sur la base réelle de l’impôt, pas sur le prix.
- Si la valeur de référence est manifestement excessive, information sur la procédure de rectification et ses chances réelles.
La valeur de référence ne se négocie pas, mais elle se connaît. Et la connaître avant l’offre, c’est ne jamais découvrir l’impôt après.