La question la plus utile avant de chercher n’est pas « combien coûte cette maison ? » mais « quel prix de maison mon budget permet-il, une fois les frais payés ? ». La réponse dépend de la région, et voici comment la calculer.
La formule
Budget total = prix du bien × (1 + frais). Les frais additionnent l’ITP régional et les frais fixes (notaire, registre, gestoría, accompagnement juridique), soit environ 1,5 à 2 % hors ITP. Le prix cible se déduit donc en divisant l’enveloppe globale par le coefficient de la région.
Trois exemples pour 400 000 € tout compris
- Andalousie (Costa del Sol) : ITP 7 % + frais 1,8 % = 8,8 %. Prix cible : 400 000 / 1,088 = environ 367 000 €.
- Murcie (Costa Cálida) : ITP 8 % + 1,8 % = 9,8 %. Prix cible : environ 364 000 €.
- Communauté valencienne (Costa Blanca) : ITP 10 % + 1,8 % = 11,8 %. Prix cible : environ 358 000 €.
Aux Baléares, avec la progressivité, un budget de 400 000 € vise un bien autour de 362 000 €. Et aux Canaries (6,5 %), près de 369 000 €.
Ce que ces chiffres oublient
Trois postes restent à prévoir hors calcul d’achat : l’ameublement et les premiers travaux, les honoraires de chasse si vous êtes accompagné (souvent largement compensés par la négociation), et une réserve pour les imprévus des premiers mois. Une règle simple : garder 5 % de l’enveloppe en dehors du calcul.
Chercher au bon prix cible, c’est éviter le scénario classique du coup de cœur à 400 000 € qui, frais inclus, n’entre plus dans les 400 000 € disponibles.