INFO PRATIQUES

Rentabilité d’un bien immobilier en Espagne

De nombreux propriétaires d’appartement ou de maison en Espagne ont décidé de louer leur bien pour s’assurer une rente annuelle ou simplement pour compenser  leurs frais annuels.                                                    

La gestion locative du logement peut être prise en charge par le particulier-propriétaire ou confiée à une société immobilière. Les frais de gestion locative par une agence sont en moyenne de 25% de la rente obtenue. Ceux-ci peuvent s’élever jusqu’à 40% selon les zones et les prestations inclues dans le contrat.

La location d’un appartement ou d’une maison en Espagne, sur la côte méditerranéenne, peut s’effectuer à l’année ou à la semaine (pendant les périodes de vacances). Le rendement d’un bien à usage purement locatif (location à l’année) se situe à hauteur de 5 à 6 % brut. Si le logement est d’usage mixte (location à la semaine en saison et utilisation du bien par le propriétaire), le rendement pourra atteindre les 3 ou 4 % brut.

Imposition sur les revenus locatifs en Espagne

Pour un résident fiscal espagnol:
L’impôt sur le revenu locatif est d’environ 20 à 22% en fonction de la rente totale déclarée (revenus fonciers et tous revenus confondus de la personne qui déclare).

Pour un non résident fiscal espagnol:
L’impôt sur le revenu pour les non-résidents (IRNR) se calcule différemment suivant que le bien soit loué à des tiers ou non.

Si le bien est loué, l’impôt est de 19% sur les revenus nets (revenus locatifs auxquels sont déduits les frais engagés dans la propriété). Effectivement, en Espagne, ces charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Ces frais correspondent aux frais de nettoyage des zones communes, escaliers, entrée, maintenance de l’ascenseur, poubelles et électricité. Pour des prestations similaires, les charges de copropriété sont en général beaucoup plus raisonnables en Espagne qu’en France ou en Belgique. Par exemple, pour une résidence des années 2000, avec piscine, jardin et parking, les frais de copropriété se situent entre 80 à 150 euros par mois en moyenne.

Imposition annuelle  et standard sur le bien :

Il n’y a pas de taxe d’habitation en Espagne, mais cet impôt sur le revenu des propriétaires à l’étranger pourrait revenir un peu à ce même concept.

Le propriétaire devra aussi payer l’IBI, l’Impôt sur les Biens et Immeubles en Espagne, qui correspond à l’impôt foncier en France, et dérisoire par rapport au système francophone. En effet, pour un appartement des années 80, 50m2, 2 chambres, en bord de mer, peut avoir un IBI d’entre 200 et 600 € par an.


CONCLUSION
Acheter et louer un appartement ou une maison en Espagne en vue de le louer reste beaucoup plus rentable qu’en France par exemple car la rente est moins taxée et les frais annuels inhérents à la propriété sont beaucoup plus modérés.

Les différents types de contrat relatifs a l'achat en espagne

Le processus d’achat d’un appartement ou d’une maison en Espagne compte 3 types de contrat qui réglementent la transaction entre l’acheteur et le vendeur.

Contrat de réservation :

Le contrat de réservation est un acte privé. Il n’est pas obligatoire. En général, il a une durée d’une semaine ou dix jours. Comme son nom l’indique, en signant ce contrat, l’acheteur s’assure que le propriétaire lui réserve le bien durant la période de «réservation», en attente du contrat d’arrhes pénitentielles. Ce contrat de réservation fixe les conditions de l’achat: le prix et le calendrier de l’achat: date limite pour la signature du compromis d’achat et date limite pour la signature de la vente chez le notaire. L’acheteur verse au propriétaire en général 1% du montant de l’achat. Cette somme lui sera rendue si le vendeur se rétracte avant la signature du compromis d’achat. L’acheteur perdra par contre son argent si il change d’avis et n’achète pas le bien.

Contrat d’arrhes pénitentielles ou compromis d’achat (contrato de arras penitenciales):

Une fois les termes de la vente définis et accordés par les deux parties, l’acheteur et le vendeur s’engagent via un compromis d’achat ou contrat d’arrhes.

Dans ce contrat sont stipulées toutes les conditions de la transaction (date limite pour la signature du contrat d’achat, prix du bien, modalités de paiement, numéro cadastral, inventaire…).

A ce moment, l’acheteur doit verser au vendeur 10 % du montant de l’achat. Si l’acheteur se désiste, l’encaissement ne lui sera pas remboursé. Si c’est le vendeur qui annule la vente, celui-ci devra verser le double de ce montant à l’acheteur.

Contrat d’achat (Escritura de compraventa):

Le contrat d’achat est un acte public. C’est un document formel et légal qui témoigne du transfert de la propriété au nom de l’acheteur. La présence d’un notaire est obligatoire. A ce moment, tous les frais seront acquittés par l’acheteur: le montant restant du bien, les frais de notaire, ainsi que les taxes et impôts liés à l’achat. Le contrat est signé par les deux parties et par le notaire. Les originaux seront remis à l’acheteur dans les 3 mois suivant l’acte notarié et les copies de ce document seront envoyées au registre foncier espagnol et au bureau des impôts. Le jour de l’achat, une copie provisoire de l’acte est remise aux parties sous le nom de « Copia Simple de la Escritura de Compraventa » en format papier ou pdf.